房屋買賣糾紛知多少 
案例一：
小雅透過房屋仲介公司用一百五十萬元買了一間套
房，另外花了一筆錢整理，才剛搬入不久，便從鄰居口中得知
約在四個月前，有某位男子在屋內上吊自殺，陳屍屋內一個星
期後才被發現，死狀甚為恐怖。小雅一聽驚嚇不已，當日即搬
出，另在外租屋居住。
案例二：
志強年前買了一間有頂樓加蓋的二十年老舊頂樓房
，最近樓下住戶向其反應頂樓加蓋部分有漏水情形，造成樓下
住戶天花板受潮，要求志強必須處理，否則要一狀告上法院。
案例三：
阿榮最近透過房屋仲介公司買了一間房子，就在簽約
後不久，該間房子突然遭到法院查封，無法移轉登記，阿榮氣
得找賣方及仲介公司人員理論。
案例四：
大方準備年底結婚，打算於結婚前先解決房事問題，最近透過
房屋仲介公司看上一間房子，但價格離自己的預算還有一段差
距，大方想向賣方殺價，仲介公司人員便要求大方先付一筆斡
旋金。
一、 前言
在高房價的今日，有些人可能考量預算而選擇購買單價相對較
低的中古屋，有些人則可能覺得購買預售屋的風險較高，而寧
願選擇購買中古屋。無論如何，中古屋因具有一定的屋齡，在
屋況、結構及產權等方面，擁有相對較高的風險，也須小心加
以提防，不可不慎。
二、 購買中古屋的可能風險
1.房屋結構風險：由於中古屋已興建多年，當初的施工品質及
建材已不可考，僅能從外觀上來判斷，房屋可能有偷工減料，
或使用輻射鋼筋、海砂等；此外，因房屋管線已使用經年，難
免有漏水、管線不通等情形。
2.違建拆除風險：購買的房屋有賣方或前屋主自行增建或改建
部分，或因前屋主搭蓋違建而引發相鄰關係緊張的情形。
3.履約風險：賣方收受買方自備款後卻不履約，或一屋二賣。
4.抵押權風險：賣方將房屋產權過戶於買方名下後，原有抵押
權未塗銷。
5.租賃風險：買賣前賣方已將房屋出租予他人使用。
三、 購買中古屋應注意事項
1.購買前應仔細確認房屋現況，最好是利用白天時間，觀察房
屋的外觀及結構。如發現房屋有漏水或璧癌等瑕疵，簽約時應
將瑕疵情形、處理方式、費用負擔等事項確實載明於契約書，
以保障買賣雙方權益。
2.簽約前應詳加調查房屋產權，要求出示當日最新請領的謄
本，以確認產權的歸屬、他項權利設定情形，或有無遭法院查
封。
3.買賣雙方應確認買賣標的的範圍，土地、建物宜採表格化方
式標示清楚，如有購買停車位，也應將車位的相關資料標示清
楚，包括有無獨立產權，有無分擔基地持分，有無分管使用的
協議書等等，並應於購買前要求賣方出示所有權狀。賣方應誠
實告知有無增、改建，雙方應於買賣契約中確認買賣標的是否
包括違章建物、冷氣、家具或其他附屬設備。
4.如所要承購的房屋有租客，究竟是排除租客（事先應請租客
出具搬遷同意書，並請賣方保證無條件排除租賃的義務），或
是繼續承租，應於契約中載明清楚。依民法第四百二十五條規
定，除未經公證租期五年以下的租約或未定期限租約，買方於
取得所有權後可排除租約外，如當初購屋時未先將租約排除，
買方應容忍原租約的存在。
5.依公寓大廈管理條例第二十四條「區分所有權之繼受人應繼
受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，故
對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查
清楚。買受人應於購屋前向管理負責人或管理委員會請求閱覽
或影印規約、管理委員會議紀錄、區分所有權人會議紀錄、公
共基金餘額、欠繳公共基金與應分擔或其他應負擔費用情形等
資料。
6.土地增值稅依法由賣方負擔，契稅則由買方負擔，買賣雙方
可視需要，另行約定由誰負擔，不過此項約定僅有債權的效
力，不能拘束稅捐機關；其餘稅費，原則上以交屋日為準，交
屋之前由賣方負擔，交屋後則由買方負擔。
7.房屋總價款分為土地價款、建物價款、車位價款。一般而
言，付款方式分為四期：第一期簽約款、第二期備證款（賣方
備齊所有權移轉登記應備文件）、第三期完稅款（土地增值
稅、契稅稅單核下）、第四期交屋款（辦妥所有權移轉登
記）。買方如顧慮賣方未依約履行的風險，可選擇有「成屋履
約保證」的個案。
8.增、改建乃中古屋之常態，故賣方事先應就增、改建之位
置、面積，充分告知，如果經由仲介公司銷售，賣方應將相關
事項具體記載於標的現況說明書上，並要求據以誠實向買方解
說，解說完畢後請買方
簽名確認，以免買方因個人因素違約不買時，卻以賣方或經紀
人員未告知有違建為由，藉故不買。
四、 如何透過房仲業者買賣房屋
1.房屋仲介目前已經成為不動產買賣市場主流的交易平台，相
較於其他購屋管道，仲介公司可以提供較多的物件資訊，以及
充足的各類不動產資訊，包括地區環境、產品介紹分析、行情
資訊以及不動產相關稅務、購屋計畫的諮詢，節省購屋人四處
奔波找屋的時間與勞力，更重要的是，透過專業的仲介公司，
不僅能夠協助購屋人辦理產權過戶、貸款事宜，也能夠確保交
易過程的安全，甚至有些房仲公司還提供履約保證、購屋後的
漏水保固、清潔搬家及裝潢等資訊。不過，房仲公司品質良莠
不齊，為有效規範房屋仲介交易的秩序，我國目前有[不動產經
紀業管理條例]專法規範房仲業，消費者已能獲得較有效的保
障。
2.依法律規定，一家合格的房仲業者，應將「公司執照或營利
事業登記證」、「主管機關許可文件」、「不動產經紀人證
書」、「公會會員證書」、「服務報酬收取標準及方式」等五
項證明文件，揭示於明顯的地方。故應選擇有專業證照、收費
標準明確化的仲介公司，較有保障。
3.不動產仲介交易制度簡介
（1）房屋仲介買賣的法律關係
（2）不動產委託銷售契約書範本
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