4.買屋前仲介人員要求交付一筆斡旋金，合理嗎？
（1）斡旋金的意義
斡旋金為仲介實務發展出來的一種制度，當買主中意某間房
屋，但想在價格上爭取減讓時，通常仲介業者會要求買主先支
付一定之金額，當做斡旋差價之用，用以展現買方的誠意，當
屋主同意買方所出的價錢時，買賣即成立，該筆斡旋金即轉為
定金，此時買方即有義務與屋主簽約，如買方反悔不買，因該
筆斡旋金已轉為定金，賣方有權予以沒收。一般仲介者所用之
單據，俗稱為「斡旋金收據」、「要約承諾書」、「出價保證
金」、「出價購屋協調書」、「買賣預約書」等不一而足。
目前法律並不禁止仲介業者向買方收取斡旋金，但因法律未予
明文規定，導致實務上常因雙方定義及認知上不同，而衍生出
許多爭議。最常見的爭議包括；可否單方撤銷斡旋金契約？如
何認定仲介業者已完成斡旋交易？若消費者於斡旋交易完成後
反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？對此，買
方在支付斡旋金之前，應先瞭解雙方間的權利義務內容，並詳
細審閱仲介業者出具之斡旋金契約，以避免事後可能發生的爭
議。
尤其應注意簽約時應明確約定斡旋期間、買方出價及其他買賣
條件，如逾斡旋期間，賣方仍未同意以買方出價成立買賣契約
時，仲介人應無條件退還已交付的斡旋金全額，此外，如斡旋
金已交付賣方，應要求仲介人員交付由賣方簽章並註明日期的
定金收據，又為確保買方權益，應另行約定仲介業對於賣方返
還斡旋金的債務負連帶保證責任。
（2）要約書的意義
由於斡旋金制度在實務運作上的諸多流弊，內政部特別制定了
「要約書」範本，藉以取代業者自創的斡旋金制度。所謂「要
約書」是登載買受人購買房屋意思表示之文書，一旦屋主同意
買方之要約內容時，該交易即屬完成，消費者即負有進一步與
屋主簽訂書面契約之義務。若買方反悔，賣方可選擇要求買方
履行契約，亦可選擇解除契約，請求損害賠償。為求慎重，內
政部之要約書範本中，特別讓消費者有攜回契約審閱權，於賣
方承諾前並得為撤回要約之規定。
（3）買方可自由選擇使用要約書或交付斡旋金
有意購屋者如想要與屋主議價時，可選擇簽署要約書或交付斡
旋金，公平交易委員會特別要求仲介業者如提出斡旋金要求，
應同時告知消費者亦可選擇採用內政部所訂定之『要約書』，
如消費者選擇約定交付斡旋金，則仲介業者應以書面明定交付
斡旋之目的，明確告知消費者之權利義務，仲介業者若未遵行
而有欺罔或顯失公平情事，則認其違反公平交易法第24條之規
定。
5.仲介人員隱瞞重要交易訊息，簽約後才發現，買方可否反悔
不買？
（1）不動產說明書
在仲介實務上，仲介人員為促成交易，往往對買賣標的「隱惡
揚善」，甚至告知不實訊息，導致購屋者誤判而為交易，因而
衍生出不少糾紛，為有效減少類此糾紛，使房屋買賣交易資訊
充分揭露，法律明文規定仲介人員在執行仲介過程中，應以不
動產買賣說明書向買方解說，該不動產說明書應載明房屋標
示、權利範圍及用途、權利種類、所有權人及其地址、目前管
理及使用情形、房屋權利登記情形、房屋瑕疵情形、重要交易
條件、停車位記載情形等，該不動產說明書應由屋主或委託人
簽章，並應由經紀人簽章，於簽約時，購屋者亦應在該不動產
說明書上簽章，視為買賣契約書的一部分。
（2）賣方或仲介人員隱瞞重要交易訊息
如賣方隱瞞足以影響交易意願及交易價格之重要交易訊息，如
未告知房屋有違建或曾發生過命案，購屋者可以主張對方詐欺
而撤銷買賣的意思表示，如隱瞞者為仲介人員，購屋者有權要
求仲介人員及仲介公司連帶負損害賠償責任。實務上即曾發生
過一件個案，仲介人員刻意隱瞞房屋發生命案，導致買方高買
低售，損失四百多萬，最後法院判決仲介人員
應負損害賠償責任。
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